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親の土地に家を建てる時の注意点は?

2016年09月20日   SAMATA公式ブログ

:親の土地に子どもが家を建てたらどうなるの?

 

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「敷地の空いているところに建てればいいんじゃない。」

 

「生前贈与は高いって聞くから、貸したことにするから。」

 

 

 

 

 

・・・果たしてこの話、うのみにしていいでしょうか。いけないでしょうか。

 

 

 

 

家を建てるのは、ほとんどの方にとって一生に一度のことで、

そして、一生のうちで一番高い買い物になるでしょう。

 

 

 

そんな人生の一大事に、たとえ親であろうとも、人から聞いた話だけで

行動していけないのです。

 

 

 

 

不確かなことは、確かなことに。

 

「もし」や「だろう」は、一つ一つ解決していかないと、

新築一戸建てにはたどりつけません。

 

 

 

それでは、親御さんの言葉のどこに不確かな要素があるのか、

一つずつチェックしていきましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

:住宅ローンを借りる時は、親の土地も担保になってしまう!

 

 

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親の土地に家を建てる場合でも、新築する建物だけでなく、

その土地も担保に入れることになります。

 

 

 

 

住宅ローンの借入は、建物にしか使わないのに・・・と思われるかもしれませんが、

「万一」の時にはマイホームを売って返済することを考えていただければ、

なぜ土地も担保になるのかわかっていただけることと思います。

(上物の価値はすぐ下がりますが、土地の価値は下がりにくいからです。))

 

 

親の土地に家を建てようが、土地も含めて丸ごと担保に入れるのが原則です。

 

 

 

 

そこで、対策のひとつとして「分筆」が考えられます。

 

 

土地は「筆」ごとに登記されているため、担保に入れるのは筆ごととなります。

 

そのため、1つの筆の土地に親の家があって、余裕のあるスペースに家を建てる

といったケースは要注意です。

 

 

親の家まで担保に入ってしまうことを避けるため、土地の筆を分けて(分筆)、

必要なところだけを担保に入れるようにしましょう。

 

 

※ただし、分筆には費用がかかります。50万円前後と心積もりしておきましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

:物上保証と連帯保証の違い

 

 

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親の土地を担保に入れる場合、金融機関によって、物上保証人か連帯保証人か、

親の立場の扱いが異なります。

 

 

 

物上保証人であれば、債務を負担したわけではないので、万一の時に担保にいれた土地を

失うことはあっても、それ以上の責任を問われることはありません。

(物上保証は有限責任)

 

 

 

連帯保証人となると、住宅ローンの返済が滞った場合に、返済の義務まで

負うことになります。(連帯保証は無限責任)

 

 

 

いずれにせよ、どちらの立場になるかしっかりと確認し、親の理解を得ることが

必要不可欠です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

:親の土地を借りたことにして子どもが家を建てたら?

 

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親の所有する土地に子どもが家を建てると、条件によっては

みなし贈与になり、贈与税がかかります。

 

まずは、土地の使い方の違いから、どんな場合に贈与になるのか

チェックしていきましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

:使用貸借と賃貸借の違い

 

 

 

 

物の貸し借りを法律的にみると、「使用貸借」と「賃貸借」に分かれます。

 

 

使用貸借とは↓↓↓

「このDVD、(ただで)ちょっと貸して」

 

 

 

 

賃貸借とは↓↓↓

「T〇〇TAYAでDVD借りよう。」

 

 

 

みなさん、もうお分かりいただけましたか?

二つの違いは、賃料(対価)があるかないかです。

 

 

 

地代も権利金も払わない「使用貸借」の場合は贈与税はかかりませんが、

上記のお金を支払う「賃貸借」の場合は贈与税が発生する場合があります。

 

のちのち相続する場合には使用貸借にも結局贈与税がかかってくるのですが、

それぞれ注意するポイントをあげておきます。

 

 

 

 

 

 

・使用貸借について

 

 

 

親の土地を子どもに時価よりも安い金額で売ったら、みなし贈与になり

贈与税を支払わなければなりません。

全くの他人と取引するときと同じような金額でないといけないのです。

 

では、子どもが親の土地に家を建てて、権利金や地代を払わない場合は

どうなるでしょうか。

 

 

 

一般的に、親の土地に子どもが家を建てる場合、権利金や地代を要求する親は

少ないでしょう。

 

しかし、他人の土地に家を建てようとした場合、通常その土地の持ち主は

家を建てようとする人に借地権設定の対価として、権利金や地代を支払ってくれ、

というはずです。

(※借地権・・・借地権がついた土地(底地)は、借地人が土地を占有し独占的に

使用収益できる安定的利益が中心となる法的側面があります。)

 

 

そうなると、権利金や地代を払わない子どもは、本来支払うべき借地権相当額

(権利金や地代分)を親から贈与されている(みなし贈与)と考えられるでしょうか。

 

権利金や地代も支払うことなく土地を借りる場合を、土地の使用貸借といいますが、

この使用貸借による土地の使用では、借地権相当額の贈与税が課税されることはありません。

つまり、みなし贈与にはなりません

 

しかし、相続の時には借地権の評価額分、相続税を多く払います。

この使用貸借されている土地は、将来親から子供が相続するときに

相続税の対象となります。

 

 

 

 

 

 

 

 

・地代を支払う場合

 

 

 

権利金は支払わないけれども、付近の相場並みの地代は支払っている場合は

どうでしょうか。

 

生計を別にしている親子間では、このようなケースもあるでしょう。

 

このように、通常の相場の地代を支払った場合は、土地の賃貸借といいます。

 

通常、権利金などの一時金を支払う慣行のある地域で、権利金の支払いなしで

借地権の設定があった場合には、その権利金相当額の贈与があったとみなされます

(みなし贈与)。

 

したがって、その払っていない権利金の分だけ贈与税がかかるのです。

 

 

ただし、贈与税がかからないようにする方法として、使用貸借のほかに次の二つが

あります。

 

 

①子供が親に対して、付近の賃貸事例(相場)並みの地代の他に、通常の

権利金を支払っていれば、贈与税はかかりません。

 

 

②税法で規定だれた「相当の地代」を支払う場合も借地権の贈与税課税はされません。

相当の地代」とは、その土地の自用地としての過去3年平均の相続税評価額に、

おおむね6%を乗じた金額となります。

わかりやすくいうと、通常の地代に権利金込分をプラスした地代となり、

通常の地代より高い地代を支払う場合ということです。

 

 

 

 

今回は、親の土地に家を建てる場合をテーマにして、注意点をあげました。

 

みなさんの家づくりの参考になれば幸いです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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