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変動金利型の住宅ローンは市場の金利に応じて

適用金利が変わる仕組みになっていて

金利が上がった場合はこれに連動して返済額が増えることになります。

 

ただ、そうそう返済額が変わってしまうとなれば、

返済計画が非常に立てにくくなるので金利が上がったとしても、

5年間は返済額を変えないようになっていて、

もし5年後に金利が上がってしまったとしても、

増額率の上限を25%と決めています。

 

ここまでの説明であればもし金利が上がってしまったとしても、

5年間は返済が安定していて5年後の見直しの時も、

1.25倍以上の返済額にはならないのだから、

それほど大きなリスクがないんじゃないか?

と考えてしまうかもしれません。

 

ところが、これを数字化して考えてみると、

とてつもなく恐ろしい現実が見えてきます。。。

 

では、この恐ろしさを、シュミレーションしていきましょう。

 

あなたが借入する住宅ローン金額を3000万円、

金利1%、35年返済の元利均等支払い、ボーナス返済なし、

として計算してみます。

 

この条件の場合、毎月の返済金額は84,765円となります。

そして、2年間この金利のまま変わらず返済していったとしたら、

2年後の利息の計算は、

28,553,730円(残高)×1%÷12ヶ月=23,794円

ということになります。

 

ということは、返済額の84,765円から23,794円の利息を

差し引いた60,891円が元金ということになります。

 

つまり、金利上昇さえなければ、

25回目の返済では、元金が約6万円減るということになります。

 

しかし、もし金利が上がってしまったとしたら・・・?

 

少し極端ですが、2年後の金利が3%になってしまったとして、

シュミレーションしてみると、その金利額は、

28,553,730円(残高)×3%÷12ヶ月=71,384円

になってしまいます。

 

となると、返済額が84,685円のまま変わらないため、

減っていく元金の額は、84,685円から71,384円を差し引いた

たった13,301円ということになってしまいます。

 

つまり、せっかく返済しても、

金利上昇のせいで元金が全く減っていかない・・・

という状況を引き起こしてしまうというわけです。

 

また、3%ならまだ元金が減っていますが、

これが4%となってしまったとしたら、

28,553,730円(残高)×4%÷12ヶ月=95,179円となり、

利息が毎月の返済額を上回ってしまうことになります。

 

となると、元金が全く減らないどころか、

逆に、未払い利息が積み重なっていってしまうことになります。

84,685円から95,179円を差し引いた10,494円の未払い利息が・・・

 

もし、この状態が残り3年間続いたとしたら、

10,494円×36ヶ月=377,784円もの

未払い利息が積み重なってしまうということです。

 

もちろん、今の市場の流れを見ている限りでは、

住宅ローン金利が一気に2%も3%も

上がることは考えにくいわけですが、

過去に遡れば、1年の間で2%上がったこともあれば、

2年の間で3%上がったこともあるため、

絶対に可能性がゼロだとは言えません。

 

ですから、この事実もしっかり理解した上で、

変動金利を選ぶようにしていただければと思います。